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  • [理财] 【睿晟会计师事务所】什么情况下无需付南澳土地税?含期房公寓土地税简析。

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    bexceed 发表于 8-2-2018 14:35:07
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    睿晟会计师事务所
    Bexceed Tax & Accounting Services




    今天来给大家说个比较大的话题,南澳的土地税。 现在大家不管是投资还是置业, 很可能会遇到需要购买土地/房产的情况。 那么,什么是土地税呢?首先,它是各个州征收的土地价值税 。 目前,只有北领地不征收。 其次, 各个州的税率与征收的起始点都不同。再次, 收上来的税是用来补贴各个州的公共服务财政支出,比若说教育, 医疗和公共安全。

    有需要了解各州地税详情的,请参阅链:https://www.business.gov.au/info/run/tax/land-tax


    南澳的土地税是怎样定的呢?
    首先,这个税的征收点是6月30日午夜12点。 是对在这个点上的土地价值(site value)征收的税。 就算土地持有人在6月30日将地卖掉,作为卖方
    这个税还是要交的。  因为RevenueSA不负责按照土地所有期来调整这个税,都是预估预付下一年的。不过在土地买卖实践中, 都由过户律师来
    调整这个土地税, 由买方来补贴卖方预付的土地税。

    其次, 2017/2018 财年的起征点是$353,000. 土地价值是由南澳政府估价机构(Valuer-General)来决定site values , 并按照土地最终持有人的全部土地 (比如说持有多块土地的情况)的site value 来征收。 就像个人所得税一样, 收入越高,税率越高;相对的Land Tax也是这样, 总的site value越高,税率越高。

    具体税率请参阅链接:http://www.revenuesa.sa.gov.au/taxes-and-duties/land-tax/rates-and-thresholds


    不需要付土地税四大类情况是什么(Land Tax Exemptions)?
    A.  土地是用来或意图用来作为土地持有人的的居住地(The Owner’sPrincipal Place of Residence)。
    这个不用多说了, 大家都知道百分百自住房是不需要交土地税的; 投资房若果高于征收起点,是百分百要交土地税的。 但是虽说是自住房,若果还有其它用途,那么看具体情况,有可能会部分减免。

    a.  土地是土地持有人的的居住地。
    全免情况:
    • 土地在自然人名下( 是不是和别人共同持有,无相关)。
    • 土地上的建筑物主要是居住用途。
    • 土地上的建筑,少于25% 的地面面积, 用于生意或商业用途。

    部分免除情况:
    • 符合全免的前两条。
    • 但是土地上的建筑物,多于25%少于75%的地面面积用于生意与商业用途。 (最常见的情况是,酒店,旅店, 自助式公寓)

    b.  土地持有人意图用来居住 , 有可能在建筑物装修时或是在土地上新盖建筑物的建设阶段,取得两年减免。条件是:
    • 土地在自然人名下
    • 土地上的建筑物,少于25% 地面面积用于生意或是商业用途
    • 土地持有人正在或将要装修土地上的建筑物,或是在这块土地上新建房。
    • 建筑物完工后,这块地主要是居住用途。
    • 土地持有人意图在建筑物中至少住12个月以上
    • 在两年免税期间,无房租收入,或是在12个月自住期间无房租收入。
    • 原则上, 一个人在一个时间点上,只有一处可选择为居住地,也就只有一处可以减免土地税。 土地卖方,在搬家过渡阶段,可向RevenueSA提交表格来申请免除这期间土地税

    B.  土地是农业用途 (Land Used for Primary Production)
    经常有客户咨询,购买南澳农业用地的注意事项, 最常被问到的问题就是需不需要付土地税。现在给大家做一个总结。原则上说,农业用地土地税免除的条件是: 首先,地要大于0.8 公顷(8000平方米); 购买的这块土地主要用于农业生产; 土地最终持有人从事全职相关农业生意; 或是由近亲或是亲戚来从事这个全职农业相关生意。具体来说还要看地是在‘Defined rural area’ 之内还是之外。

    a.  若果,这块地在南澳州‘definedrural area’(1)之外
    • 这块的大于0.8公顷 (8000平方米)
    • 这块地全部或是主要用于农业用途


    b.  若果,这块地在南澳州‘definedrural area’之内
    • 这块的大于0.8公顷 (8000平方米)
    • 这块地全部或是主要用于农业用途。
    • 还要符合如下其中一个条件:

                 a)  土地唯一持有人是自然人(natural person),并在一个相关生意中(a relevant business (2)),从事全职(full time)工作。

                 b)  土地是两人或以上自然人共同持有, 其中至少一自然人在一个相关生意中从事全职工作。其余自然人虽不工作,但是必须是是全职工作自然人的亲戚。

                 c)  土地持有人是一个自然人,已退休。或是已退休自然人和其他自然人共同持有。退休人在退休前, 在一个相关生意中从事全职工作; 土地共同持有人是退休人的亲戚;退休人的近亲(close relative (3))现在在一个相关的生意中从事全职工作。

                  d)  土地持有人是一个遗嘱执行人或是遗产监管人( the executor of the will or the administrator of the estate) 或是与遗嘱执行人或遗产监管人共同持有土地。遗产过世人(the deceased person)在过世前在一个相关生意中从事全职工作;其余土地持有人是过世人的亲戚;过世人的近亲现在在一个相关的生意中从事全职工作。

                  e)  土地是一家公司独有,或是两家或多家公司共有,或是一家公司与一位或多位自然人共持有。 各位土地持有人的主要生意是一个相关的生意。

                  f)  土地是一家公司独有, 一位自然人拥有这家公司的多数股票。并且在土地上从事全职工作。 同样扩展到多位自然人共同持有这家公司的多数股票, 每位都在一个相关生意里从事全职工作。 或是,多位自然人共同持有这家公司的大多数股权,其中至少一位自然人在一个相关的生意中从事全职工作, 其余自然人不从事工作,但必须是全职工作自然人的亲戚。

    Notes:
    1.   'Defined rural area’是指从Willunga 到Gawler, 从coastline 到inner mount lofty ranges; 大部分的Mount Gambier 地区。
    2.   一个相关生意 (a relevant business)是指一个生意,在这块土地上从事农业及相关产业。
    3.   近亲(close relative)是指配偶,父母与子女, 兄弟与姐妹。


    C.  期房公寓 (Off-the-Plan Apartments)
    在2017年6月22日与2018年6月30日这段期间,若果签了购买期房公寓的合同,并且有这个期房公寓印花税优惠(stampduty off-the- plan concession),那么你就会有五年的土地税免除(land tax exemption)。 若果,你有权拿这个印花税优惠, 你就会自动获得这个土地税的免除,并不需要自己申请。 若果,你在五年之内卖掉这处公寓,土地税的下一年的减免就会停止。

    那么,关于期房公寓印花税的优惠, 一向是大家关注的热点。 在这里给大家做以下几点说明。
    • 从2017年6月22日起,对外国买方(foreign purchaser (1))已再无这个优惠(concession)。
    • 目前的期房公寓印花税也不是2014年7月1日前的全免了,只有部分优惠了,所以现在叫 concession 而不是以前的 exemption 了。这个优惠主要看是市值(market value)50万以下还是以上,并且还有看工程完工的阶段(stage 1 to 6 的优惠率不同)。
    • 从2016年6月20日到2018年6月30日之前签约的期房公寓,只要位置在南澳州,就会有这个印花税的优惠。
    • 开工前政府的$10,000 grant(pre-construction grant for off-the- plan apartment purchases)也与2017年9月30日结束了。
    • 一处房只有一个印花税的优惠,但是可以房产所有持有人按持有比例分摊。
    • 这个印花税的优惠只适用于在建或是待建的新公寓,或是旧公寓大翻新(substantially refurbishment)。
    • 这个优惠并不适用于新建联排别墅(townhouse)

    Note:
    (1). Foreign purchaser是指:
    • 国外自然人(无澳洲新西兰共公民身份,或是澳洲永居身份)
    • 国外公司, 公司在国外成立, 至少50% 股份由外国自然人,公司或是信托持有。
    • 国外信托, 信托的说托人是外国人。


    D.  其它免除 (OtherExemptions)
    土地税也不对慈善,宗教,土著机构,教育机构,动植物保育园,国家机关,体育馆, 工会,展馆,房车俱乐部,老人院等征收。

    希望了解南澳土地税更多细节,或是信托持有土地,或是地产投资组合持有土地, 或是minor interest of 5% or less 规定的新老朋友们, 欢迎致电我们睿晟进行咨询。



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